新築のワンルームマンションを購入するより、中古マンションなら安く買えるから投資利回りがいいですよ！
なんてセールスを受けたり、広告を見かけたことはありませんか？
中古マンションを購入する場合、確かに建物価格は安くなりますが、売買の仲介手数料など諸費用が新築物件より高めになります。
自分で住むなら、いくらで買うか、支払える金額か、ローンは組めるか、等が重点項目になりますが、購入したマンションを賃貸に出して運用したいと言う場合には、それだけ考えてはいけません。
中古マンション投資にせよ、新築マンション投資にせよ、初期費用だけを考えるのではなく、大切なのは収益性。
将来に渡って継続的かつ安定的に賃料収入が見込まれるか、空き室リスクは小さいか、といった収入面と、マンションのリフォームや修繕費用、税金等の各種経費の支出面を踏まえた収支計画をシミュレート。
収益性や支出を見積もるには、マンションの立地、周辺環境、部屋の間取りや設備、そして、その地域の将来性や人口動向など、現場をシッカリ見て見極め、判断することが必要になります。
特にオーナーチェンジの場合、そのオーナーが賃貸マンションを手放そうとしているのはなぜなのか、思ったように収益が上がらなかったのではないか、その原因は何か、確認したいところです。
たまに、地方在住の方が都内のマンションなどを現場も見ずに契約してしまったり、逆に東京近郊から遠方のマンションを現地に行くのは手間も費用もかかるし、と、不動産業者を信頼して契約してしまうケースがあるらしいですが、オススメできません。
例えば、周辺環境。
付近は繁華街や学生街なのに、ファミリータイプの部屋だったらどうでしょう。
その辺りで部屋を探してるのは飲食店の従業員さんや大学に通う学生さん。
シングルルームなら回転もいいかもしれませんが、ファミリータイプだと、なかなか借り手が見つからないかもしれません。
また、同じシングルルーム１つにしても、どういった部屋にするかを考えなくてはなりません。
ターゲットを学生にするなら、４年経てば別の場所に引っ越す可能性が高いですし、内装はそれほどこらなくても、生活に便利な備え付けのミニ冷蔵庫や電子レンジを設置してあげたらどうだろうとか。
一方で、オフィス街近くの高級エリアのワンルームマンションであれば、仕事をバリバリこなし、収入も高く、プライベートな空間に癒しやステイタスを求めているかもしれませんん。
ならば、多少コストをかけても、グレード感のある内装にリフォームしたり、間取り変更をして、今時のニーズに合う形にするのも、投資の1つです。
そうすることで、家賃を高めに設定しても、借り手がきちんと現れるという好結果になるかもしれません。
現代のライフスタイルでは、夫婦２人暮らしのディンクスが多かったり、友達とのシェアルームをしたいというニーズも多いです。
そういったケースでは、どういった間取りが喜ばれるのか、ターゲットを見据えたプラン検討が必要になります。
高齢化で高齢者を抱えたご家庭や、広過ぎる地方の戸建てを手放し、都心のマンションに老夫婦で引越すケースも増えています。
その場合は、部屋の廊下を広く取ったり、段差解消、バーの設置や引き戸への取り換え、浴室、トイレなどバリアフリー化されていると嬉しいですね。
バリアフリーは小さいお子様連れにも安心です。
バリアフリーなんて、出費がかさむから、投資利回りが低下する...
そんな上辺の金額だけに左右されてはいけません。
最近では、賃貸住宅であっても、バリアフリーやエコリフォームなどに助成金を出してくれる地域もあります。
また、設備の完備された整ったマンションということで、空室リスクをなくし、賃料設定も高くでき、収益性が上がります。
コストを安く安く抑えることだけが、利回りアップには繋がらないということですね。
新築マンションに比べ、自分なりの価値観や将来計画が反映しやすいのが中古マンションのいいところ。
周辺環境、部屋、どのような人が住む地域なのかなど、自らの足と目で調査分析し、失敗のないマンション選びをしましょう。